Časté otázky a odpovědi

Dle zákona jsem statutární orgán a jsem fyzická osoba. Pro SVJ to znamená, že jsem zcela reálná fyzická osoba, neskrývající se za jinou formu podnikání s nejasným vlastníkem či právními vztahy. Za svou činnost plně osobně odpovídám což je rozdíl, než pokud  předsedou např. firma s.r.o.. 

Jak vybrat správný model vedení SVJ

Při výběru předsedy SVJ stojí společenství vlastníků před důležitým rozhodnutím.
Zákon umožňuje, aby předsedou byl buď konkrétní člověk (fyzická osoba), nebo právnický subjekt, obvykle společnost s ručením omezeným.

Na první pohled mohou obě varianty působit podobně, ale v praxi se výrazně liší – zejména v právním postavení, odpovědnosti a osobním přístupu k vlastníkům.
Tento přehled pomůže společenstvím pochopit výhody i rizika obou forem a vybrat řešení, které bude nejlépe odpovídat jejich potřebám.

Předseda SVJ jako fyzická osoba

Předseda zvolený jako fyzická osoba je do funkce jmenován přímo shromážděním vlastníků.
Jeho postavení je zakotveno v občanském zákoníku a ve stanovách SVJ – nevzniká tedy žádnou smlouvou, ale samotnou volbou.
To znamená, že předseda nemusí uzavírat smlouvu sám se sebou, což činí právní vztah mezi SVJ a předsedou přehledným, jednoduchým a přímo vymezeným zákonem.

Velkou výhodou je osobní odpovědnost a přímý kontakt s vlastníky. Předseda jedná svým jménem, zná dům i jeho obyvatele a řeší věci přímo na místě. Rozhodování bývá rychlejší, komunikace otevřenější a důvěra mezi vlastníky silnější.

Odborné zázemí fyzické osoby

Profesionální předseda SVJ využívá spolupráce s právníky, techniky, účetními i správními firmami. Díky tomu má přístup ke stejným odborným znalostem, jaké by měla i větší společnost – jen s tím rozdílem, že odpovědnost zůstává osobní a přehledná.Nevýhodou může být omezená kapacita fyzické osoby, pokud působí ve více SVJ. V praxi je ale tato skutečnost vyvážena osobním přístupem a znalostí konkrétního domu, což bývá pro společenství klíčové.

Předseda SVJ jako právnická osoba (např. s.r.o.)

Některá SVJ volí předsedu ve formě právnické osoby – například společnosti s ručením omezeným. A předně je nutné řící, že nic jako „profesionální firma“ neexistuje ve smyslu odbornosti, na předsedu SVJ není žádná kvalifikace nebo zkoušky.
Tato společnost určí konkrétní fyzickou osobu, která za ni vykonává funkci předsedy a s níž SVJ běžně komunikuje.

Na první pohled může být výhodou zastupitelnost – firmu může v případě nemoci nebo dovolené zastoupit jiný pracovník.
Tato výhoda je však pouze relativní – právnická osoba může kdykoli podle svého uvážení změnit osobu, která ji navenek zastupuje.
Pokud pověřená osoba odejde, ukončí spolupráci nebo onemocní, určí společnost jiného zástupce bez účasti SVJ.
Společenství tak ztrácí možnost ovlivnit, kdo konkrétně funkci vykonává, a nemá jistotu, že bude pokračovat osoba, se kterou má zkušenost a důvěru.
Naopak v případě, že funkci vykonává fyzická osoba zvolená shromážděním, má SVJ plnou kontrolu – pokud předseda skončí, nového si zvolí samo podle svého uvážení.

Shrnutí – fyzická osoba vs. s.r.o.

Volba formy předsedy závisí na tom, jaký přístup společenství vlastníků očekává.

• Pokud chce mít osobní, přímý a přehledný vztah se svým předsedou, který jedná rychle, otevřeně a s jasnou právní odpovědností, bývá vhodnější fyzická osoba.
  Ta sice není firmou, ale má k dispozici stejné odborné zázemí – právníky, techniky, správní firmy a účetní podporu.
  Výsledkem je kombinace osobní odpovědnosti, odbornosti a transparentnosti.

• Pokud společenství preferuje institucionální model se smluvně vymezeným rámcem, může zvolit společnost s ručením omezeným.
  Musí však počítat s formálnější strukturou, složitější smluvní dokumentací, menší možností ovlivnit osobu zástupce a nižší osobní odpovědností.

Závěrem

Obě varianty jsou podle zákona přípustné, ale každá přináší jiný přístup ke správě domu.

Zatímco předseda – fyzická osoba nabízí osobní přístup, přehlednou odpovědnost a možnost přímé volby konkrétní osoby,
právnická osoba funguje spíše jako smluvní dodavatel služby, kde o konkrétním zástupci rozhoduje samotná firma.
Pro většinu SVJ je proto rozhodující, zda dává přednost osobní odpovědnosti a přímé kontrole nad volbou předsedy, nebo institucionálnímu modelu, kde tato kontrola přechází na společnost.